2019年消費税増税に伴う不動産税務の注意点

2019.06.22

住まい

2019年10月1日より消費税が引上げされる予定です。

住宅購入を考えている方にとって、消費税の引き上げにつては興味が高いテーマではないでしょうか。

増税にともない、不動産関連制度には様々な影響があります。

分かりにくい点もありますので一度まとめてみたいと思います。(下記の件は、変更となる場合がございます)

【私の新居は消費税何%適用なの?】

消費税の額は、引き渡しの時期の税率により決定します。住宅は契約から引渡しまで長期間となる場合が多く、注文住宅である場合は数か月かかるのが通常です。しかし、引き渡しの時期により消費税が変わるとなると、安心して契約を締結する事ができません。

 このため、住宅については半年前の指定日の前日(10%の場合は平成31年3月31日)までに契約をしたものについては、仮に引渡しが税率引上げの基準日以降になっても、8%の税率を適用することとされています。

 また上記の例は請負建築の場合になりますが、マンション等の売買契約については注文者が壁の色又はドアの形状等について特別の注文を付すことができることとなっている場合には、同様の経過措置が適用されることになっています。ご自身の検討物件がマンションである場合には、物件担当の方に確認をしてみましょう

【消費税の増税でどんな影響があるの?】

消費税の引き上げに伴い、不動産関連で影響があるものは次の3点です。

①「住宅資金贈与の非課税枠」が経過措置で拡大される  

住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合省エネ等住宅である場合3,000万円・それ以外の場合2,500万円まで贈与枠拡大(2021年3月31日迄)

②「すまい給付金」の給付額の増額措置がある   

 収入の目安が775万円以下(ローン利用時)まで拡大

③「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」の「特例」を利用する事ができる 

2019年10月1日から2020年12月31日までの間に居住の用に供したとき、適用年の11年目から13年目まで(現行:10年)、次の区分に応じて適用できる。

1)一般住宅の場合、次に揚げる金額のいずれか少ない金額

・住宅ローン等の年末残高(4,000万円を限度)×1%

・消費税を除く住宅の取得費用(4,000万円を限度)×2%÷3

2)認定長期優良住宅および認定低炭素住宅の場合、次に揚げる金額のいずれか少ない金額

  ・住宅ローン等の年末残高(5,000万円を限度)×1%

  ・消費税を除く住宅の取得費用(5,000万円を限度)×2%÷3

とはいっても、不動産を購入する際上記の3点がすべてご自身に関係するとは限りません。

住宅を取得する際、土地と建物を購入(注文)することになりますが、消費税が課税されるのは建物のみであり、土地は非課税となっています。また、中古住宅の売買については「事業者(不動産会社等)が行った資産の譲渡等には、消費税を課する」とされており、事業者が住宅の買取を行いリフォームをして個人に売る「買取再販」については課税対象となりますが、売主が事業者ではない個人間売買は非課税となります。

 中古住宅の売買は個人が売主であることが多いです。ここで注意したいのは、個人間売買である場合には消費税が課税されませんので、増税に伴う拡大・特例を新制度で適用されるわけではないということです。

個人間売買の場合は、以下のように適用されます。

・「住宅資金贈与の非課税枠」は8%時と同じ非課税枠。省エネ等住宅である場合1,200万円・それ以外の場合700万円(2021年3月31日迄の贈与である場合)

・「すまい給付金」は個人間売買の場合は対象外

・「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」については消費税が発生していないため特定取得に該当せず、住宅ローン等の年末残高(2,000万円を限度)×1%となり期間も10年間となります。

 中古物件でお住まい探しをされている方は、ご検討の物件の売主が個人であるのか法人であるのか、担当の方に確認をしてみましょう。

【まとめ】

住宅ローン控除はもともと消費税が引上げられても不動産が流通するようにという国の思いがあって作られた制度になりますので、増税前であろうと増税後であろうとお得感は大きく変わらない場合も多いと考えています。すまい給付金対象である場合は、年収によっては増税後の方がメリットを受けることが出来るケースがありますが引っ越し費用等々まで増税されますので、どこまでメリットがあるのか冷静に判断していきましょう。

中古であっても新築であっても、不動産はこの世に1つしかありません。購入した後に、この制度が使えなかった!という不満足が無いように納得したうえで良いお買い物が出来るようサポートさせていただきます。お気軽にお問合せください。

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