セカンドライフ費用調達と不動産の活用方法

2019.09.06

住まい

人生100年時代や、年金2000万円問題といったセカンドライフに向けてのワードが ここ最近多く聞かれるようになったと感じます。 情報の一人歩きでネガティブなイメージで広がってしまっているような感じも否めませんが、高齢期における生活資金確保は大きな課題であるでしょう。 今回は活用が増加しているリバースモーゲージとリースバックについて取り上げたいと思います。

一般的なリバースモーゲージの仕組みは、所有する自宅を担保に金融機関から融資を受け 生存中は利息だけを返済するというものです。借入金の使途は、本人・配偶者の生活費、医療費、住宅費用など生活費に係るものであれば限定されませんが、事業費など生活費以外に使用することは認められていません。

死亡後は自宅を売却して元本の返済にあてる事ができます。リバースモーゲージは根抵当権を設定したローンなので所有権の移転は発生しません。万が一返済中に契約者が亡くなった際には融資残高を超える自宅の資産価値については相続が発生する事になります。

一般的な不動産担保融資と異なる事は、高齢者でも借入ができる事や、実行時に推定相続人の同意が必要である事、元本の返済は相続後で良い事です。

 リバースモーゲージを利用する際の注意点は3つあります。

1つ目は、利用している不動産の価格が著しく下落し、根抵当権の極度額よりも自宅の担保評価が低くなれば、借入先から極度額と担保評価額の差額を一定期限内に一括返済を求められる可能性があるということです。その為、極度額の満額まで利用する事は避けていただく事が無難です。

2つ目は、推定相続人の理解になります。相続時のローン残高は相続人が完済するか自宅を売却して完済する為、現金が必要になる可能性や自宅を相続する事が出来なくなる可能性がある為、利用する前には推定相続人の理解を得ていただく必要があるでしょう。

3つ目は、長生きのリスクです。長生きにより受け取っている借入額が累積して極度額を超える事になれは、融資が停止してしまうため生活費に充てる資金が途絶えてしまう事になります。

 一方リースバックの仕組みは、自宅や事業用不動産を金融機関等が買い取り、買い手の金融機関等とリース契約を結び、賃料を支払いながら使用するという「売却と賃貸借」になります。  

 売却であるため、リースバックは譲渡所得に分類されます。所有期間5年を超えるか否かにより短期譲渡であるのか長期譲渡になるかが分かれます。また、自宅の売却であるため 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の要件に当てはまれば利用する事もできます。所有権が移転する為、固定資産税の負担もなくなる事になります。  注意点としては、こちらも長生きのリスクがあげられます。自宅に長く住み続けるといった場合には、賃料を支払い続けなければならず売却で得た資金よりも多くの賃料を支払う可能性があります。また、住宅ローンが残っていてリースバック実行時の売却価格がローン残高を下回る場合には利用する事ができないといった事があげられます。 。

【まとめ】それぞれの活用事例をみてみると、リフォーム費用や介護施設入所費用といった一時的な費用の準備や生活費への充当、住宅ローンの返済に充てる事例が見受けられます。 野村資本市場研究所によると、住宅ローンを利用して家を購入した方の全体の7割が現役世代中にローン返済が出来たが3割が定年後も住宅ローン等の返済を行っているといわれています。(2014年時点)親である年金受給世代の利用方法ととともに、現役世代も自分の資産の所有と活用方法の手段がある事を理解したうえでセカンドライフ費用の組み立てを考えられたら良いですね。  ご相談については、お気軽にお問合せください

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